不動産を購入したときの諸費用は経費になる？取得価額になる費用を解説

不動産を購入すると、物件価格以外にも、仲介手数料や不動産取得税、登録免許税、印紙税、固定資産税の精算金など、さまざまな費用が発生します。

特に賃貸用不動産を購入した場合、

「この費用はその年の経費にしていいの？」

「減価償却するの？」

「土地と建物のどちらに含めるの？」

と迷われる方も多いのではないでしょうか。

不動産購入時の諸費用は、その年の必要経費になるもの、取得価額に含めて減価償却するもの、土地の取得価額に含めるものなど、費用によって処理が異なります。

この記事では、賃貸用不動産を購入した場合を中心に、不動産購入時に発生する主な諸費用について、会計・税務上の取り扱いを解説します。

不動産購入時の費用はすべて経費になる？

結論からいうと、不動産を購入した際に支払った費用が、すべて購入した年の必要経費になるわけではありません。

例えば、賃貸用マンションを購入した場合でも、

・仲介手数料

・不動産取得税

・登録免許税

・印紙税

・固定資産税・都市計画税の精算金

・司法書士報酬

・金融機関の事務手数料

・保証料

・修繕積立基金

など、それぞれ税務上の取り扱いが異なります。

そのため、「不動産購入のために支払った費用だから全部経費」と考えるのは注意が必要です。

不動産購入時の主な費用の取り扱い

代表的な費用について、一般的な取り扱いを整理すると次のようになります。

※実際の税務処理は、契約内容や不動産の用途などによって異なる場合があります。

仲介手数料はその年の経費にできる？

不動産を購入する際に不動産会社へ支払った仲介手数料については、原則としてその年の必要経費にするのではなく、不動産の取得価額に含めます。

例えば、

・土地：3,000万円

・建物：2,000万円

・仲介手数料：200万円

で購入した場合、仲介手数料200万円を単純にその年の経費にするのではなく、原則として取得価額に算入します。

建物に対応する部分は、建物の取得価額に含めて減価償却を行うことになります。

したがって、仲介手数料については「経費にならない」のではなく、取得価額に含めることで、将来的に必要経費となる場合があります。

不動産取得税は経費になる？

不動産を取得した際に支払う不動産取得税については、一定の選択により、必要経費として処理することができます。

賃貸用不動産であれば、必要経費として処理することで、不動産所得の計算上、その年の経費にできる可能性があります。

ただし、取得価額に算入する方法を選択することもできるため、その年の所得状況なども考慮して処理を検討することが重要です。

登録免許税や印紙税はどうなる？

不動産の取得に伴って支払う登録免許税や印紙税についても、一定の場合には必要経費として処理することができます。

例えば、賃貸用不動産を購入するために支払った登録免許税や契約書の印紙税などは、不動産所得の必要経費として処理できる場合があります。

ただし、取得価額に算入することもできる費用があるため、個別に確認することが大切です。

固定資産税の清算金は経費になる？

不動産を購入した際、売主との間で固定資産税・都市計画税を日割りで精算することがあります。

例えば、売買契約に基づいて、

「今年の固定資産税のうち、引渡し日以降の分として売主へ10万円を支払った」

というケースです。

この場合、一般的な固定資産税の納税義務者は売主であるため、買主が支払った精算金は、通常の固定資産税の支払いとは異なります。

そのため、購入した不動産の取得価額に算入することになります。

ここは実務上、間違えやすいポイントの一つです。

修繕積立基金は経費になる？

区分マンションを購入する場合、購入時に「修繕積立基金」などを支払うことがあります。

修繕積立基金は、マンションの将来の修繕に充てるための費用ですが、支払った年にそのまま必要経費にできるとは限りません。

購入時に一括して支払う修繕積立基金については、原則としてマンションの取得価額に含めるなど、取得に関連する費用として取り扱うことになります。

そのため、区分マンションを購入した場合には、管理費や通常の修繕積立金と、購入時に支払う修繕積立基金を区別して確認する必要があります。

購入した不動産は土地と建物に分ける必要がある

不動産を購入した場合、土地と建物を一括して経費にすることはできません。

土地と建物を区分して、それぞれの取得価額を計算する必要があります。

例えば、土地・建物を合わせて5,000万円で購入した場合、

土地：2,000万円

建物：3,000万円

というように区分します。

土地は時間の経過によって価値が減少するものではないため、減価償却の対象になりません。

一方、建物は使用することで価値が減少していくため、耐用年数に応じて減価償却を行い、毎年少しずつ必要経費にしていきます。

減価償却とは？

減価償却とは、建物などの高額な資産について、購入した年に全額を経費にするのではなく、その資産を使用できる期間にわたって少しずつ経費にしていく仕組みです。

例えば、賃貸用マンションの建物部分の取得価額が2,000万円で、耐用年数などに基づく減価償却費が年間50万円の場合、

原則として毎年50万円ずつ必要経費として計上していきます。

不動産購入時の費用は「経費」と「取得価額」を区別することが重要

不動産購入時の諸費用については、

①購入した年に必要経費になるもの

②取得価額に含めて減価償却するもの

③土地の取得価額に含めるもの

などに分類する必要があります。

特に賃貸用不動産では、購入時の処理がその後の減価償却費や不動産所得、さらには将来売却した際の譲渡所得の計算にも影響する可能性があります。

そのため、購入時点で正しく処理しておくことが大切です。

不動産購入時の経費について税理士に相談するメリット

不動産を購入した際には、物件の購入代金だけでなく、さまざまな諸費用が発生します。

・賃貸用なのか自宅用なのか

・土地と建物の取得価額をどう分けるか

・仲介手数料をどのように処理するか

・不動産取得税をどう処理するか

・固定資産税の精算金をどう処理するか

・修繕積立基金をどう処理するか

・減価償却費をいくら計上するか

など、判断が必要になる項目も少なくありません。

「とりあえず全部経費にしておく」という処理は、後から修正が必要になる可能性もあります。

不動産を購入した際は、契約書や請求書などの資料をまとめて税理士に確認してもらうことで、適切な会計処理を行いやすくなります。

まとめ

不動産を購入した際に支払う諸費用は、すべてが購入した年の必要経費になるわけではありません。

仲介手数料などのように取得価額に含めるもの、不動産取得税などのように必要経費として処理できる場合があるもの、

固定資産税の精算金のように取得価額に算入するものなど、費用によって取り扱いが異なります。

また、土地と建物を区分し、建物については減価償却を行う必要があります。

不動産購入時の諸費用の処理は、その後の確定申告や減価償却、将来の売却時の税金にも関係するため、購入した時点で正しく処理することが重要です。

不動産購入に伴う諸費用の会計処理や確定申告についてお悩みの方は、税理士法人アンサーズ会計事務所までお気軽にご相談ください。